고가 아파트·단독주택, 부동산 감정평가 첫 포함…“세금 역전 막는다”

최근 국세청이 초고가 주택과 꼬마빌딩 등 고가 부동산에 대한 감정평가를 강화하면서 그동안 시세보다 낮게 세금이 부과되던 ‘세금 역전’ 사례들이 다수 적발되었습니다. 특히 올해부터는 상업용뿐 아니라 고급 아파트와 단독주택까지 감정평가 대상에 포함되면서 고가 부동산 시장의 탈세 관행에 경종을 울리고 있습니다.

출처: AI 생성 이미지 (Bing Image Creator)

감정평가 강화로 드러난 ‘세금 회피’ 실태

2025년 1분기, 국세청이 실시한 고가 부동산 감정평가 결과는 충격적입니다. 총 75건의 고가 부동산이 감정 대상이 되었고, 그중 상당수가 실제 시세보다 현저히 낮게 신고된 것으로 드러났습니다.

국세청에 따르면 이들 부동산의 신고 총액은 약 2,847억 원이었지만, 감정평가를 통해 확정된 시가는 무려 5,347억 원으로 나타났습니다. 이는 평균적으로 87.8% 높은 수치이며, 특히 주거용 부동산의 경우 감정가가 신고가보다 무려 103.7%나 높게 평가됐습니다. 상업용 부동산 중 하나인 ‘꼬마빌딩’도 감정가가 평균 79.4% 증가한 것으로 나타났습니다.

“작은 집이 더 비싸?” 세금 역전 사례 잇따라

서울 강남구 청담동의 사례는 이번 평가의 상징적인 예시입니다. ‘신동아빌라트’라는 연면적 226㎡(약 68평)의 대형 아파트가 20억 원으로 신고됐지만, 감정평가 결과는 40억 원. 이와 달리, 인근의 49㎡(약 15평) 규모 청담 자이 아파트는 21억 원으로 신고되며 실제 면적은 작지만 더 높은 세금이 부과된 기현상이 벌어졌습니다.

이처럼 대형 아파트나 고급 주택을 낮은 금액으로 신고함으로써 세금 부담을 줄이려던 시도는 감정평가 제도의 강화로 차단되기 시작했습니다.

단독주택도 예외 아냐… 감정가 278% 급등 사례

단독주택도 예외는 아니었습니다. 같은 강남구 논현동에 위치한 연면적 255㎡(약 77평) 규모의 단독주택은 37억 원에 신고되었지만, 실제 감정가는 무려 140억 원으로 산정되었습니다. 이는 신고가 대비 278% 이상 차이가 나는 수치로, 고급 주택일수록 신고가와 시가 간의 격차가 크다는 사실을 여실히 보여줍니다.

감정평가 확대 이후 변화…투명한 신고 유도

그동안 고가 주택이 감정평가 대상에서 제외되어 온 것은 과세 형평성 논란을 불러왔습니다. 이에 따라 국세청은 올해부터 초고가 아파트와 고급 단독주택을 감정평가에 포함시키는 방향으로 정책을 전환하였습니다.

그 결과, 고가 부동산에 대해 감정가를 기준으로 신고한 사례는 전년 대비 약 12% 포인트 증가한 것으로 나타났습니다. 이는 납세자의 자발적 신고 의식 제고와 더불어 세무당국의 적극적인 대응 결과로 풀이됩니다.

국세청은 "감정평가 확대 방침에 따라 상속·증여재산의 시가를 정확하게 반영하고, 부당한 세금 회피를 방지할 것"이라며, "납세자가 정당한 몫의 세금을 부담하도록 하는 공정한 과세 체계를 확립하겠다"라고 밝혔습니다.

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고가 부동산 감정평가 강화, 과세 형평성 위한 첫걸음

이번 조치는 단순한 세무 조사를 넘어 고가 부동산 시장의 투명성과 공정성을 회복하는 계기가 될 것으로 보입니다. 특히 신고가와 시가 간의 격차가 큰 고급 아파트 및 단독주택에 대한 정밀 감정평가는 앞으로도 지속적으로 확대될 전망입니다.

부동산 시장의 건전성을 회복하고, 세금을 정당하게 부과받는 문화가 정착되기 위해서는 당국의 감시 강화와 더불어 국민의 납세 의식 개선이 병행되어야 할 것입니다. 앞으로도 고가 부동산 감정평가가 정기적으로 이루어져 불공정한 세금 회피 시도가 원천 차단되길 기대합니다.