서민 주거안정을 위한 민간임대시장 제도가 대대적으로 손질된다. 국토교통부는 오는 6월 4일부터 연립, 다세대 등 비아파트를 포함한 6년 단기등록임대주택 제도를 본격 시행한다고 밝혔다. 특히 이번 개정안은 세제 혜택 확대와 함께 임대보증 가입기준을 강화해 전세사기 예방에 초점을 맞췄다는 점에서 의미가 크다.
비아파트도 단기임대 등록 가능… 종부세·양도세 혜택 확대
이번 제도 시행으로 가장 큰 변화는 비아파트(연립주택, 다세대 등)도 단기임대주택으로 등록할 수 있게 된다는 점이다. 그동안 아파트 중심으로 제한됐던 임대주택 제도가 비아파트까지 확대되면서 더 많은 임대사업자와 세입자들이 혜택을 누릴 수 있게 된다.
등록된 비아파트 임대주택에는 다음과 같은 세제 혜택이 주어진다.
| 구분 | 건설형 | 매입형 |
| 공시가격 기준 | 6억 이하 | 4억 이하 (비수도권은 2억 이하) |
| 세제혜택 | 종합부동산세 합산배제, 양도소득세 중과배제 | 동일 |
| 법인세 중과배제 | 적용됨 | 적용되지 않음 |
단기임대에서 장기임대로 전환 시 임대기간 전부 인정
임대사업자가 단기임대주택(6년)에서 장기임대주택(10년 이상)으로 유형을 변경할 경우, 기존 단기임대 기간 전부가 장기임대의 의무기간으로 포함된다. 이를 통해 임대 유형 전환의 유연성이 높아지고, 사업자 입장에서는 장기임대 등록 시 부담이 줄어드는 효과가 있다.
주택가격 산정기준 개편… 전세사기 방지 장치 강화
가장 눈에 띄는 개선 사항은 임대보증 가입 시 주택가격 산정 방식의 변화다. 현재는 임대사업자가 감정평가를 의뢰해 가격을 산정하거나 공시가격에 일정 비율을 곱해 산정하는데, 이 과정에서 일부 사업자들이 감정가를 부풀려 전세사기에 악용하는 사례가 문제가 됐다.
이에 따라 국토부는 다음과 같은 개선안을 도입했다.
- 감정가 산정 주체: 임대사업자가 아닌 보증회사가 직접 의뢰한 감정평가기관에서 산정
- 우선 적용 기준: 공시가격 또는 보증회사의 보증 기준가격
- 이의신청 가능: 임대사업자가 가격에 이의 제기 시, HUG 인정 감정가 적용
이러한 조치를 통해 가격 부풀리기를 통한 전세사기 위험이 줄고, 보증사고 역시 예방할 수 있을 것으로 보인다.
공시가격 적용비율 조정… 과도한 비율 구간은 축소
현행 공시가격에 곱해 적용하는 비율(130~190%)도 조정된다. 기존에는 주택유형별, 가격구간별 차등 적용 비율이 일부 과도하다는 지적이 있었다. 개정안은 평균 현실화율을 고려해 일부 구간의 비율을 소폭 낮추며, 보다 합리적 기준을 도입했다.
| 변경 전 | 130~190% |
| 변경 후 | 125~190%, 일부 구간 하향 조정 |
이번 비율 조정은 6월 4일 이후 임대보증 가입 신청분부터 적용되며, 기존 등록된 민간임대주택은 내년 7월 1일부터 적용된다.
원상복구 분쟁 방지 위한 수선비 기준 신설
임차인 퇴거 시 원상복구 비용을 둘러싼 갈등도 개선된다. 임대사업자가 과도한 비용을 요구하거나 복구 범위를 과장하는 일이 잦았던 만큼, 원상복구 범위 및 수선비 산정 기준이 명확해졌다.
- 입주·퇴거 시 시설물 상태 공동 확인
- 복구 대상 상호 합의 선정
- 수선비 산출은 실비 기준, 경과연수 감가상각률 반영
이 기준을 반영한 구체적인 가이드라인은 내년 상반기까지 마련될 예정이다.
허위계약 점검권한 확대·부기등기 말소 간소화
지자체 공무원의 점검 권한도 강화된다. 앞으로는 지자체가 임대차계약 신고정보와 임차인이 가입한 보증 내역까지 열람할 수 있어, 허위계약 여부 점검이 실효성을 갖게 된다.
또한, 부기등기 말소 절차도 간소화된다. 기존에는 임대사업자 본인만 신청할 수 있어 말소 지연에 따른 불편이 있었지만, 앞으로는 지자체 직권 또는 이해관계인의 신청으로도 법원에 말소 촉탁이 가능해진다.
제도 도입 의미와 향후 기대 효과
국토교통부는 이번 제도 개편을 통해 서민 주거사다리 역할을 할 수 있는 비아파트 임대주택 공급이 보다 원활해질 것으로 기대하고 있다. 특히 임대보증 가입 기준이 한층 정교해지면서 전세사기 위험이 실질적으로 줄어들 것으로 보인다.
이번 6년 단기등록임대주택 제도는 임대시장 안정화, 임차인 보호, 제도 투명성 제고라는 세 가지 측면에서 중요한 분기점이 될 것이다.
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