서울 아파트 거래량, 3월 1만 건 돌파…토지거래허가구역 해제 영향 분석

서울 부동산 시장, 다시 활기를 되찾다

2024년 3월, 서울 아파트 거래량이 1만 건을 돌파하며 부동산 시장이 다시금 주목을 받고 있다. 이는 2020년 7월 초저금리로 인해 거래가 급증했던 이후 4년 8개월 만에 처음 있는 일이다. 특히 토지거래허가구역의 일시 해제가 직접적인 영향을 미쳤다는 분석이 나오고 있으며, 강남권을 중심으로 한 상승세가 두드러진다. 본 글에서는 서울 아파트 거래량 급증의 배경과 지역별 특징, 향후 전망에 대해 알아본다.

AI 생성 이미지 (출처: Bing Image Creator)

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토지거래허가구역 해제가 불러온 변화

서울시가 2024년 2월 국제교류복합지구에 지정된 토지거래허가구역의 해제를 발표하면서, 그 직후부터 거래량이 급격히 늘어났다. 서울부동산정보광장에 따르면 3월 서울 아파트 거래량은 1만 6건으로 확인되었으며, 이는 작년 7월(9,226건)보다 많은 수치다. 거래량이 1만 건을 넘어선 것은 2020년 7월(1만 1,154건) 이후 처음이다. 당시엔 한국은행의 기준금리 인하와 맞물려 '영끌 매수'가 대거 발생했던 시기였다.

이러한 현상은 스트레스 DSR 2단계의 시행 연기와 맞물려 나타난 결과로 분석된다. DSR 규제가 적용되기 전 매수를 서두르려는 수요와 규제 완화 기대감이 맞물리며 시장의 거래 심리를 자극한 것이다.

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강남3구 중심의 상승세… 서울시의 긴급 대응

거래량이 폭증하자 서울시는 즉각적인 대응에 나섰다. 단 한 달 만에 강남3구(강남, 서초, 송파)와 용산구 전 지역 아파트를 다시 토지거래허가구역으로 재지정했다. 이에 따라 4월 들어 서울 아파트 거래량은 다시 4,000건대로 감소한 것으로 나타났다. 규제 재지정이 투자 심리를 일정 부분 억제한 셈이다.

하지만 거래량은 줄었음에도 불구하고, 강남권을 중심으로 한 신고가 행진은 여전히 이어지고 있다. 부동산R114의 자료에 따르면, 강남구에서는 해제 전 상승 거래 비중이 71%였던 반면, 재지정 이후에도 오히려 73%로 늘어났다. 서초구 역시 상승 거래 비중이 75%에 달하며, 시장의 강세를 보여주고 있다.

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재건축과 신축 아파트 중심의 가격 상승

가격 상승의 중심에는 재건축과 신축 아파트가 있다. 특히 압구정 아파트지구 내 재건축 진행 속도가 가장 빠른 2구역 '신현대' 아파트는 상징적인 거래 사례를 보여준다. 전용 170㎡가 지난달 90억 2,000만 원에 거래되며, 이전 거래가인 81억 원보다 무려 9억 원이 상승했다. 불과 한 달 사이에 기록한 큰 폭의 상승은 시장에 강한 인상을 남기고 있다.

이러한 사례는 단지의 입지와 향후 개발 가능성을 고려한 수요자들의 전략적 선택이 작용한 결과로 보인다. 시장에서는 신축 또는 재건축 가능성이 높은 아파트에 대해 매수세가 몰리는 현상이 계속되고 있으며, 특히 학군, 교통, 생활 인프라 등에서 강점을 보이는 지역에 대한 선호가 뚜렷하다.

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강남 외 지역에서도 상승세 감지

강남3구뿐만 아니라 마포구(70%), 성동구(64%), 양천구(70%) 등도 토지거래허가구역 확대 지정 이후 상승 거래 비중이 증가했다. 이는 규제에 앞서 ‘막차’를 타려는 수요자들의 움직임이 반영된 결과로 해석된다. 이들 지역은 상대적으로 강남권보다 가격대가 낮고, 개발 호재가 풍부하다는 점에서 주목받고 있다.

반면, 노원구와 도봉구 등 서울 외곽 지역은 다른 흐름을 보이고 있다. 각각 48%의 상승 거래 비중을 기록하며, 하락 거래가 더 많은 양상을 나타냈다. 이는 수요 집중도가 낮은 외곽 지역일수록 금리나 정책 변화에 민감하게 반응하며 가격 변동성이 크다는 것을 보여준다.

AI 생성 이미지 (출처: Bing Image Creator)

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서울 아파트 시장의 향후 흐름은?

이번 거래량 급증은 정책 변화에 따라 서울 부동산 시장이 얼마나 민감하게 반응하는지를 잘 보여주는 사례다. 거래량과 가격이 급등하면 규제가 강화되고, 다시 거래가 위축되면서 또 다른 조정이 이어지는 패턴이 반복되고 있다.

향후 기준금리 변동 여부, 토지거래허가구역 지정의 지속 여부, 그리고 재건축 관련 규제 완화나 개발 이슈 등이 서울 아파트 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 전망된다. 특히 강남3구와 용산구는 장기적인 가치 상승 가능성을 기대하는 수요층이 두터워, 단기적 조정 이후에도 상승세가 지속될 수 있다.

또한 수도권 광역 교통망 확충과 주요 재개발·재건축 프로젝트의 진행 여부가 외곽 지역의 흐름에도 영향을 줄 것으로 보인다.

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규제와 수요의 줄다리기 속, 기회 포착이 관건

2024년 3월 서울 아파트 거래량 1만 건 돌파는 단순한 수치 이상의 의미를 지닌다. 규제와 해제, 금리와 심리 요인이 복합적으로 작용하며, 서울 부동산 시장은 복잡한 줄다리기를 반복하고 있다. 강남권의 지속적인 상승세와 서울 외곽 지역의 온도 차는 향후 투자 전략 설정에 있어 중요한 지표가 될 수 있다.

부동산 시장은 정책에 민감한 만큼, 단기적 뉴스보다 중장기적인 흐름을 파악하고 자신에게 맞는 시점을 찾는 것이 무엇보다 중요하다. 철저한 정보 분석과 전략적 접근만이 서울 아파트 시장에서 기회를 선점할 수 있는 열쇠가 될 것이다.