서울 아파트 시장이 다시 크게 요동치고 있습니다. 특히 강남권을 중심으로 아파트 매매가격이 빠르게 상승하며 전세가율은 역대 최저 수준까지 하락했습니다. 이 같은 흐름은 실수요자들에게 더 큰 부담을 안기며 ‘내 집 마련’의 꿈을 더욱 멀게 하고 있습니다.
전세가율 하락, 무엇을 의미할까?
전세가율은 주택 매매가격 대비 전세금의 비율을 의미합니다. 이 비율이 낮다는 것은 매매가격이 전세금보다 더 가파르게 올랐다는 뜻으로, 집을 사기 위해서는 그만큼 더 많은 자금이 필요하다는 의미입니다.
KB국민은행에 따르면 2024년 4월 기준 서울 아파트 전세가율은 53.52%로 나타났습니다. 이는 작년 5월(53.43%) 이후 11개월 만에 가장 낮은 수치입니다. 특히 강남구는 40.7%로 전세가율이 역대 최저를 기록했습니다. KB국민은행이 2013년부터 구별 통계를 집계한 이래 가장 낮은 수치입니다.
강남 3구 중심의 집값 급등, 전세가율 하락 주도
전세가율 하락의 가장 큰 원인은 강남권 집값 상승입니다. 강남구를 비롯해 서초구, 송파구, 강동구 등 이른바 ‘강남 4구’의 매매가격이 빠르게 상승하면서 서울 전체의 전세가율을 끌어내렸습니다.
- 강남구 전세가율: 40.7% (역대 최저)
- 서초구: 45.4% (2023년 9월 이후 최저)
- 송파구: 43.1% (역대 최저)
- 강동구: 50.0% (역대 최저)
반면 강북 일부 지역에서는 전세가율이 오히려 상승세를 보였습니다. 노원구(54.6%), 도봉구(57.8%), 은평구(60.9%), 금천구(62.2%) 등은 전월 대비 소폭 상승하며 대조적인 흐름을 보였습니다.
전세가율 하락의 배경: 토지거래허가구역 해제 영향
이번 전세가율 하락의 직접적인 촉매는 서울시가 2024년 2월 강남 주요 지역을 토지거래허가구역에서 해제한 결정입니다. 이 조치 이후 강남권 아파트 매매가격은 급격히 상승했습니다.
- 서울 전체 아파트값 상승률
- 2월: 0.06%
- 3월: 0.65%
- 4월: 0.98%
- 강남구 4월 매매가격 상승률: 3.18%
- 송파구 4월 매매가격 상승률: 1.80%
같은 기간 전셋값도 소폭 상승했지만 매매가 상승률에 크게 못 미쳤습니다.
- 강남구 전셋값 상승률: 0.39%
- 송파구 전셋값 상승률: 0.49%
이처럼 전셋값보다 매매가격이 더 빠르게 상승하면서 전세가율은 자연스럽게 하락하게 되었습니다.
성동·마포도 역대 최저 전세가율 기록
전세가율 하락은 강남권에만 국한되지 않았습니다. 강남 토지거래허가구역 해제 이후 반사이익을 기대하며 수요가 몰린 일부 강북 지역에서도 전세가율 하락이 이어졌습니다.
- 성동구 전세가율: 50.58% (2023년 4월 기록 경신)
- 마포구 전세가율: 54.0% (2024년 1월 이후 최저)
이러한 현상은 강북 주요 지역도 투자가치가 높아졌다는 인식에 따라 매매수요가 늘어난 결과로 분석됩니다.
갭투자와 전세가율의 관계
전세가율은 부동산 투자 전략 중 하나인 '갭투자'와 밀접한 관련이 있습니다. 갭투자는 전세를 끼고 적은 자본으로 주택을 매입한 뒤 시세차익을 기대하는 방식입니다. 예를 들어, 10억 원짜리 아파트의 전세 시세가 6억 원이면 투자자는 4억 원만으로 매입할 수 있습니다.
하지만 전세가율이 낮아지면 이 차액이 커져 초기 투자금이 증가하게 됩니다. 이는 갭투자의 진입 장벽을 높이게 됩니다. 갭투자는 부정적인 이미지도 있지만, 실수요자 입장에서는 대출을 활용해 집을 마련할 수 있는 현실적인 수단으로 작용하기도 합니다.
주택업계 한 관계자는 “전세가율이 하락하면 갭투자가 어려워지는 동시에 무주택 실수요자에게도 불리한 구조가 된다”고 지적했습니다. 대출 규제가 여전히 엄격한 상황에서 낮은 전세가율은 그만큼 더 많은 자기자본을 요구하기 때문입니다.
무주택자의 내 집 마련, 더 어려워지나?
결국 이번 전세가율 하락은 무주택자에게는 이중의 부담으로 작용합니다. 매매가는 가파르게 오르고, 전세금은 상대적으로 덜 오르기 때문에 실수요자는 자금 마련이 더 어려워집니다.
특히 전세에서 내 집 마련으로 넘어가려는 실수요자들은 대출 한도에 제약을 받기 때문에 낮은 전세가율은 치명적인 장벽이 될 수 있습니다. 한편에서는 부동산 시장이 다시 과열되는 것 아니냐는 우려도 제기됩니다.
정부가 토지거래허가구역을 일부 해제하면서 수요가 강남 등 특정 지역으로 쏠리는 모습은 집값 안정이라는 정책 목표와 충돌할 가능성도 있습니다.
서울 부동산 시장의 새로운 국면
이번 서울 강남권 전세가율 하락은 단순한 통계 변화가 아닙니다. 이는 시장의 방향성과 투자심리를 가늠할 수 있는 중요한 지표로, 무주택 실수요자와 투자자 모두에게 새로운 국면이 시작되었음을 시사합니다.
향후 강남권을 중심으로 한 아파트 시장의 흐름을 예의주시해야 하며, 정부의 정책 변화, 금리 흐름, 대출 규제 완화 여부 등 다양한 외부 변수에 따라 시장은 크게 출렁일 수 있습니다. 내 집 마련을 고민하는 실수요자라면 이 같은 흐름을 꼼꼼히 살펴보고 전략적으로 접근할 필요가 있습니다.
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