2025년 5월, 아파트 분양시장이 본격적인 회복 조짐을 보이고 있다. 주택산업연구원이 발표한 전국 분양전망지수가 지난해 11월 이후 최고치를 기록하며 상승세를 나타냈다. 대선을 앞두고 정치적 불확실성이 완화되고, 새 정부에 대한 기대감과 금리 인하 가능성이 맞물리며 분양시장의 분위기가 긍정적으로 전환되고 있는 것이다. 전국 주요 지역의 분양지표 변화와 함께 서울 아파트 시장의 온도차도 나타나고 있다.
분양시장 심리지표 반등…2023년 11월 이후 최고치
주택산업연구원이 5월 발표한 분양전망지수에 따르면, 전국 지수는 전월보다 9.3포인트 상승했다. 수도권은 7.4포인트 오른 107.1, 비수도권은 9.7포인트 오른 90.3을 기록하며 전국적으로 상승세를 보였다. 특히 서울은 전월 대비 13.9포인트 급등한 122.2로 가장 높은 수치를 보이며 시장 회복의 선봉에 섰다.
수치상 기준선인 100을 초과한 지역도 늘어났다. 서울뿐 아니라 충북(100.0), 세종(114.3), 충남(107.7), 전북(100.0), 울산(100.0) 등이 분양 기대감을 드러낸 반면, 부산(89.5), 제주(66.7)는 하락해 지역별 양극화가 드러났다.
주산연 관계자는 “수도권은 물론 전국적으로 분양전망지수가 반등하며 지난 2023년 11월 이후 최고치를 기록했다”고 분석했다. 이어 “금리 인하 가능성, 글로벌 통상 불확실성 완화, 정치적 안정을 둘러싼 기대가 복합적으로 작용했다”고 덧붙였다.
선제 분양 움직임…공급일정 앞당기는 사업자들
분양시장이 살아날 조짐을 보이자 주택사업자들도 ‘선제 분양’에 나설 준비를 하고 있다. 대선을 앞두고 정국이 잠시 안정을 되찾으면서 공급 일정을 앞당기는 전략이 주요 건설사들 사이에서 확산되고 있다.
하지만 주택공급 관련 주요 입법 논의가 지연되고 있다는 점은 변수다. 재건축특례법, 공공주택특별법, 민간임대주택법 등 공급 확대와 직결된 입법 절차가 대선 일정으로 인해 속도를 내지 못하고 있기 때문이다. 이에 따라 6월 대선 결과에 따라 다시 한 번 시장이 주춤할 가능성도 제기되고 있다.
분양가격 전망은 하락…공급과 수요의 엇갈림
반면 5월 분양가격 전망지수는 2.1포인트 하락한 103.0으로 나타났다. 이는 건설경기 둔화에 따른 원자재 수요 감소가 원인으로 해석된다. 분양물량 전망지수는 5.4포인트 오른 95.6을 기록했지만, 여전히 기준선인 100을 넘기지 못하며 7개월 연속 부정적인 전망을 이어가고 있다.
특히 미분양물량 전망지수는 12.1포인트 상승한 108.8을 기록해 고분양가에 대한 부담과 경기 둔화에 따른 수요 위축이 명확히 드러났다. 주산연은 “정치 일정과 입법 논의 결과에 따라 분양시장에 추가적인 변동성이 발생할 수 있다”고 전망했다.
서울 아파트 시장, 대선 앞두고 상승폭 둔화
서울 아파트 매매가격은 5월 첫째 주 기준 전주 대비 0.08% 상승하며 12주 연속 상승세를 이어갔다. 하지만 상승폭은 전주(0.09%)보다 소폭 줄었다. 이는 일부 지역에서 매도 희망가가 오르고 재건축·역세권 단지 중심으로 거래가 이어졌지만, 대선을 앞둔 불확실성에 따라 관망세가 확대되고 있기 때문이다.
자치구별로 보면 서초구가 0.19% 상승해 가장 높은 상승률을 기록했다. 마포구도 상승폭이 확대되며 주목을 끌고 있다. 특히 마포래미안푸르지오 전용 59㎡는 18억 7000만원에 거래되며 신고가를 경신했다. 성동구, 동작구, 양천구 등도 상승세를 보였고, 강남3구와 용산구는 상승폭이 소폭 둔화되었다.
한편, ‘노도강’(노원·도봉·강북구) 지역은 보합세 또는 하락세를 보이며 서울 내 지역별 가격 차별화가 뚜렷하게 나타나고 있다. 도봉구는 -0.01%로 하락 전환했고, 노원구와 강북구는 변동 없이 0.00%의 보합세를 기록했다.
수도권과 지방, 온도차 뚜렷…세종은 ‘수도 이전’ 공약 효과
수도권 아파트값은 전주 대비 0.02% 상승했다. 대선 국면에서 ‘수도 이전’ 공약이 다시 수면 위로 올라오면서 세종시 아파트 가격은 이번 주도 0.4% 상승했다. 전세가격 역시 0.14% 올라 강세를 이어갔다.
반면 지방 아파트값은 -0.03%로 하락세를 이어갔으며, 이로 인해 전국 아파트 매매가격은 평균 -0.01% 하락한 것으로 나타났다. 지역별로 온도차가 뚜렷해지며 매수세가 수도권에 집중되는 흐름이 가속화되고 있다.
정책 변수와 금리 변화가 좌우할 2025 하반기 시장 전망
2025년 5월 분양시장은 대선 정국과 금리 인하 기대감이라는 두 가지 축을 중심으로 회복세를 보이고 있다. 하지만 분양가격 지수의 하락과 미분양 위험 확대, 주요 입법 지연은 향후 시장 변동성을 키울 수 있는 요인으로 작용할 수 있다.
서울을 비롯한 수도권은 회복세를 이어가고 있지만, 지방은 여전히 침체된 흐름에서 벗어나지 못하고 있는 상황이다. 대선 이후 새 정부의 정책 방향과 금리 정책이 시장에 어떤 시그널을 줄지가 2025년 하반기 부동산 시장의 향방을 결정할 것이다.
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